Na co si dát pozor při uzavírání kupní smlouvy

Vedlejší ujednání při kupní smlouvě Strany si mohou v kupní smlouvě sjednat tato vedlejší ujednání: Výhradu vlastnického práva (§ 2132 – 2134 NOZ) Výhradu zpětné koupě (§ 2135 – 2138 NOZ) Výhradu zpětného prodeje (§ 2139 NOZ) Předkupní právo (§ 2140 – 2149 NOZ) Koupi na zkoušku (§ 2150 – 2151 NOZ) Výhradu lepšího kupce (§ 2152 – 2153 NOZ) Cenovou doložku (§ 2154 – 2156 NOZ) Jiná vedlejší ujednání (§ 2157 NOZ) Výhrada vlastnického práva NOZ zpřesňuje úpravu výhrady vlastnického práva. Pokud si prodávající vyhradí k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází již jejím převzetím (§ 2132 NOZ). Výhrada zpětné koupě Z ujednání o výhradě zpětné koupě vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu (§ 2135 odst. 1 NOZ). Výhradu zpětné koupě lze uplatnit jak na věc movitou, tak na věc nemovitou. Podle dnešního stavu je možné si vyhradit zpětnou koupi jen na věci movité. Oproti dosavadní právní úpravě není vyžadována písemná forma. Výhrada zpětné koupě zavazuje dědice (§ 2135 odst. 2 NOZ). Nebyla-li ujednána lhůta, ve které má prodávající právo žádat vrácení věci, platí vzhledem k movité věci za ujednanou tříletá lhůta a vzhledem k nemovité věci desetiletá lhůta (§ 2137 NOZ). Dle dosavadní právní úpravy platí vzhledem k movité věci za ujednanou jednoroční lhůta počítaná od odevzdání věci kupujícímu (§ 608 odst. 1 OZ). Výhrada zpětného prodeje Pro výhradu zpětného prodeje se obdobně použijí ustanovení o zpětné koupi (§ 2139 NOZ). Předkupní právo U předkupního práva jsou stranami předkupník a koupěchtivý. Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat koupěchtivému (§ 2140 odst. 1 NOZ). Předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne (§ 2148 odst. 1 NOZ). Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu (§ 2147 odst. 1 NOZ). Tak jako dle dosavadní právní úpravy může být výhrada předkupního práva sjednána jako právo věcné. Výhrada předkupního práva zavazuje dědice (§ 2142 NOZ), oproti tomu dle dosavadní právní úpravy předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby (§ 604 OZ). Předkupní právo u superficiální zásady NOZ se navrací k zásadě superficies solo cedit, podle níž povrch ustupuje pozemku. Tato zásada jinými slovy znamená, že stavba je součástí pozemku. Pokud bude ke dni 1. ledna 2014 vlastník pozemku totožný s vlastníkem stavby, pak se stavba stane součástí pozemku přímo ze zákona. Pokud však bude stavba v rukou vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, nestane se stavba (§ 3055 odst. 1 NOZ) dnem nabytí účinnosti NOZ součástí pozemku a bude nadále nemovitou věcí. Právní spojení pozemku a stavby v jednu nemovitou věc se odloží až do doby, kdy se vlastnictví pozemku i stavby spojí v rukou jediného vlastníka. Za tím účelem ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby zákonné předkupní právo k pozemku. Bude-li chtít vlastník stavby prodat svou stavbu, bude mít povinnost nabídnout ji nejprve vlastníkovi pozemku k odkoupení. Naopak, bude-li chtít vlastník pozemku svůj pozemek prodat, bude mít tutéž povinnost vůči vlastníkovi stavby. Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem (tedy vlastníkem stavby nebo pozemku) využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále. Bude-li ovšem předkupní právo využito, dojde k právnímu spojení obou věcí, kdy stavba se stane součástí pozemku a předkupní právo zanikne. Koupě na zkoušku Kdo koupí věc na zkoušku, kupuje s podmínkou, že věc ve zkušební lhůtě schválí (§ 2150 odst. 1 NOZ). Pokud si strany neujednají zkušební lhůtu, činí u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy. Zkušební doba dle dosavadní právní úpravy obchodního zákoníku (§ 471) činí tři měsíce od uzavření smlouvy. Platí, že kupující věc schválil, neodmítl-li ji ve zkušební době (§ 2151 odst. 2 NOZ). Kupující nemá právo věc odmítnout, nemůže-li ji vrátit ve stavu, v jakém ji převzal. K změnám vyvolaným vyzkoušením věci se nepřihlíží (§ 2151 odst. 3 NOZ). Výhrada lepšího kupce Uzavřením kupní smlouvy s výhradou lepšího kupce nabývá prodávající právo dát přednost lepšímu kupci, přihlásí-li se v určené lhůtě. Tato lhůta činí u movitých věcí tři dny a u nemovitých věcí jeden rok od uzavření smlouvy (§ 2152 odst. 1 NOZ). Zda je nový kupec lepší, rozhoduje prodávající; může dát například přednost novému kupci, ačkoli první nabízí vyšší cenu (§ 2152 odst. 2 NOZ).