Výjimka z povinnosti zpracování průkazu energetické náročnosti budovy pro rodinné rekreační stavby

Jednou z těchto změn je povinnost vlastníka zajistit zpracování průkazu energetické náročnosti budovy při jejím prodeji či pronájmu (a od 1.1.2016 i při pronájmu ucelené části budovy). V ustanovení §7a odst. 5 zákona o hospodaření energií, ve znění zákona č. 318/2012, jsou z povinnosti zpracování průkazu energetické náročnosti budov vyňaty stavby sloužící rodinné rekreaci. Setkáváme se zde s otázkou, jak tyto stavby sloužící rodinné rekreaci spolehlivě určit. Otázka pro praxi - stačí údaje zapsané v katastru nemovitostí, nebo je třeba znát údaje uvedené v kolaudačním rozhodnutí? Ke komplexnímu posouzení je třeba uvést následující: Z ustanovení § 125 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, v účinném znění (dále jen „stavební zákon“), vyplývá povinnost vlastníka mít aktuální ověřenou dokumentaci odpovídající skutečnému stavu budovy a při převodu nemovitosti tuto dokumentaci předat novému vlastníkovi. Pokud se dokumentace nedochovala, není k dispozici, či neodpovídá realitě, je vlastník povinen pořídit novou dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nutná úplná dokumentace stavby, je možné použít dokumentaci zjednodušenou – tzv. pasport stavby (§ 125 odst. 3 stavebního zákona). Pasport je třeba nechat vypracovat v případě, kdy dokumentace není jakkoliv k dispozici. Stále ale naštěstí pro vlastníka existuje možnost, že pokud je v katastru nemovitostí určení stavby uvedeno jako „stavba k rodinné rekreaci“, bude možné dohledat ve sbírce listin vedené katastrem nemovitostí i potřebné kolaudační rozhodnutí. To lze získat vlastníkovým podáním žádosti o výpis příslušnému katastrálnímu úřadu. Nicméně i poté je nanejvýš vhodné zkontrolovat, že je získaná dokumentace opravdu v souladu s realitou. K problematice souladu údajů uvedených v katastru nemovitostí a skutečného stavu věcí lze konstatovat, že údaje zapsané v katastru nemovitostí by měly být v souladu se skutečností. Nicméně zvláště u staveb postavených před rokem 1993 se může realita a zápis lišit. Dle znění § 20 zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“), jsou závaznými údaji pro právní úkony týkající se nemovitostí parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název katastrálního území a geometrické určení katastrálního území. Vzhledem k uvedeným faktům tedy doporučuji nespoléhat se pouze na údaj uvedený v katastru nemovitostí a pro vyšší právní jistotu a kvalitnější servis klientům se v rozhodování, zda se jedná o stavbu pro rodinnou rekreaci, opřít o kolaudační rozhodnutí. Pokud by ovšem nastala situace, kdy je třeba si udělat alespoň předběžnou představu, o jakou stavbu se jedná, či na základě „selského rozumu“ stavba pod pojem stavby určené pro rodinnou rekreaci nespadá, může napomoci následující definice. Ve vyhlášce číslo 501/2006 Sb.,o obecných požadavcích na využívání území, je v §2 písm. b) stavbou pro rodinnou rekreaci míněno „ …stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví“. Toto vymezení by pro účely realitních kanceláří snad mělo být základní inspirací, nicméně pro úplnost dodávám ještě následující specifikaci, vycházející z vnitřního uspořádání budovy. Jedná se o ustanovení § 40 vyhlášky číslo 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, kdy stavba pro rodinnou rekreaci je vymezena čistě technicky. Odst. 2: „Světlá výška obytných místností v rodinném domě a pobytových místností ve stavbě pro rodinnou rekreaci musí být nejméně 2500 mm, v podkroví 2300 mm. V obytných a pobytových místnostech se šikmým stropem musí být nejmenší světlá výška dosažena alespoň nad polovinou podlahové plochy místnosti.“, dále odst. 3: „Sklon schodišťových ramen hlavních schodišť do obytných podlaží v rodinném domě a ve stavbě pro rodinnou rekreaci nesmí být větší než 35°; nepřesáhne-li konstrukční výška 3000 mm, je možno zvýšit sklon schodišťových ramen až na 41°. V jednom rameni smí být nejvýše 18 schodišťových stupňů.“ odst. 4: „U hlavních schodišť a u chodeb v rodinném domě a ve stavbě pro rodinnou rekreaci musí být nejmenší podchodná výška 2100 mm a nejmenší průchodná šířka 900 mm; u pomocných schodišť je nejmenší průchodná šířka 750 mm“. Dovolím si krátké shrnutí na závěr. Z novely zákona o hospodaření energií vyplývá povinnost zpracovávat průkazy energetické náročnosti budov, a to i v případech prodeje a pronájmu budovy. Mezi jednu z výjimek z této povinnosti patří stavby sloužící k rodinné rekreaci. Pro komplexní posouzení, zda daná stavba pod pojem stavby pro rodinnou rekreaci patří, je třeba vycházet z kolaudačního rozhodnutí a aktuální stavební dokumentace. Nelze se spoléhat pouze na údaje uvedené v katastru nemovitostí a v případě pochybností během samotné prohlídky objektu dále pamatovat na kritéria vymezená vyhláškami. JUDr. Richard Gürlich, PhD advokát