Z převodu družstevního bytu platíte darovací daň !

Převody družstevních bytových jednotek do osobního vlastnictví členů stále patří do skupiny velmi častých transakcí. Většina lidí dává přednost osobnímu vlastnictví, které je stvrzené zápisem vlastnického práva v jejich prospěch na katastru před právem k užívání družstevního bytu na základě nájemní smlouvy s družstvem.

V tomto vztahu je bytová jednotka totiž ve vlastnictví družstva a toto vlastnické právo je v této podobě evidováno na příslušném katastrálním úřadu. Na druhé straně ovšem stále existují členové, kteří s převodem do osobního vlastnictví nikterak nespěchají a preferují stávající nájemní vztah.

K převodu do vlastnictví je nutné mít vypořádány závazky vůči družstvu

Bytové družstvo bývá velmi často zatížené dlouhodobými investičními úvěry, které jednotliví členové pravidelně splácejí. Pokud člen družstva přemýšlí o převodu do osobního vlastnictví, pak je nezbytné uhradit tento dlouhodobý závazek. Teprve po akceptaci platby kryjící závazek člena vůči bytovému družstvu je možné podepsat smlouvu o převodu jednotky (družstevního bytu) a příslušného podílu na společných částech domu do vlastnictví nájemce – člena bytového družstva.

Na jedné straně této smlouvy stojí stavební bytové družstvo jako převádějící a na straně druhé člen jako nabyvatel. Smlouvy o převodu bytu do osobního vlastnictví zpravidla připravují družstva (jde o z jejich pohledu rutinní transakci, kterou uzavírají s mnoha různými družstevníky).

Co by měla smlouva obsahovat, popřípadě na co si dát pozor?

·        Správné označení smluvních stran

·        Označení budovy a pozemku, na němž se předmětná nemovitost nachází

·        Vymezení předmětu převodu (bytové jednotky) a spoluvlastnického podílu ke společným částem domu

·        Finanční vypořádání (nabyvatel by si měl ve smlouvě zajistit informaci, že před podpisem této smlouvy uhradil převádějícímu veškeré závazky)

·        Způsob zajištění správy společných částí domu

·        Kdo je pověřen k podání návrhu na vklad vlastnického práva u katastrálního úřadu, v jehož území se předmětná nemovitost nachází

Pozn.: Podpisy smluvních stran na smlouvě musí být notářsky ověřeny

Čekáme, čekáme až se katastr vyjádří

Podává-li návrh na vklad převádějící, pak může dojít k určité prodlevě od podpisu smlouvy. Bytová družstva totiž zpravidla shromáždí těchto smluv více a pak je hromadně dávají na katastr. Doba mezi podáním návrhu na vklad a vlastním rozhodnutím katastrálního úřadu bývá individuální a je to otázka vyvolávající často nevoli mezi žadateli o zápis. Moje osobní zkušenost je v této souvislosti poměrně tristní. Katastru trvalo celých deset měsíců než vydal pravomocné rozhodnutí k mému bytu.

Shledá-li katastrální úřad převod bytové jednotky jako bezvadný, pak jej dříve nebo později provede a pošle nabyvateli smlouvu o převodu s potvrzením, že došlo ke vkladu práva na základě rozhodnutí číslo XY.

Podáváme daňové přiznání, i když žádnou daň neplatíme

Pokud katastr vklad skutečně povolí, tak právní účinky vkladu jsou spojeny s dnem doručení návrhu na katastr bez ohledu na dobu trvání řízení. Pro poplatníka - nabyvatele ovšem převzetím smlouvy o převodu bytové jednotky (obsahující vytoužený vklad vlastnického práva) začíná běžet lhůta pro podání daňového přiznání k dani darovací.

Asi nikdo z nás se v takové situaci necítí jako obdarovaný. V první řadě jsme s největší pravděpodobností práva k užívání družstevního bytu koupili od předcházejícího člena družstva. K tomu jsme potřebovali nutný souhlas družstva, avšak zaplatili jsme nemalou tržní cenu. Následně jsme buď pokračovali ve splácení dlouhodobých závazků družstva nebo v lepším případě k jejich splacení došlo dříve. Ani v jednom z těchto případů se sice necítíme jako obdarovaní, neboť jsme za byt museli zaplatit, avšak právní úprava tuto situaci skutečně charakterizuje jako dar.

Poplatník je tedy povinen podat přiznání k dani darovací. Nedílnou součástí daňového přiznání bude kopie smlouvy o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví a zpravidla také potvrzení družstva o účetní hodnotě bytové jednotky. Naštěstí jsou bezúplatné převody bytových jednotek do osobního vlastnictví fyzických osob od daně darovací osvobozeny. Této problematice se detailněji věnuje zákon 72/1994 o vlastnictví bytů a zákon 357/1992 o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitosti.

Jenom pro zajímavost se podívejme, kolik bychom v tomto konkrétním případě museli zaplatit na dani darovací, kdyby nebyl tento případ od daně osvobozen. Předpokládejme, že bude družstvo na současného nájemce převádět bytovou jednotku oceněnou na rovný jeden milión korun. Hodnota „darovaného“ majetku je základem daně darovací a sazba daně činí neuvěřitelných sedm procent (vztah dárce a obdarovaného patří do třetí skupiny, která je zatížena nejvyšší sazbou daně). Hypotetická daň by tedy činila hrozivých sedmdesát tisíc korun. Je vhodné doplnit, že poplatníkem daně darovací je nabyvatel.

Daňové přiznání podejte! Finanční úřad si vás najde

Námitka většiny poplatníků, že nemá smysl podávat daňové přiznání z titulu nulové daně je sice logická, avšak neobstojí. Dříve nebo později vás příslušný finanční úřad vyzve k dodatečnému podání daňového přiznání. Povinností poplatníka je podat daňové přiznání ve stanovené lhůtě, daň si sám vypočítat a při existenci výjimek, slev či dokonce úplného osvobození uvést příslušnou oporu v zákoně. Důvod pro osvobození poplatník uvádí přímo do daňového přiznání, které má pro tyto účely vyčleněnou vlastní kolonku. Pro výše uvedený případ najdeme oporu pro osvobození v paragrafu 20, odst.6 a písm.g zákona 357/1992 Sb. o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitosti.

Nepodá-li daňový subjekt daňové přiznání, pak lze očekávat výzvu finančního úřadu. S ohledem na znění zákona o správě daní a poplatků je správce daně oprávněn zjistit základ daně sám (v součinnosti s katastrem to nebude velkým problémem) a daň vyměří sám, aniž by k tomuto kroku potřeboval součinnost poplatníka. Na straně druhé jde o od daně darovací osvobozený převod majetku, a tudíž není z čeho uplatňovat penále za pozdní úhradu daně. Penále počítané z nulové daně zůstávají nula. Přesto je třeba říct závěrem, že nepodání daňového přiznání (byť z osvobozeného plnění) je v rozporu se zákonem.

Zdroj: http://finance.idnes.cz/z-prevodu-druzstevniho-bytu-platite-darovaci-dan-fvd-/spor.aspx?c=A041108_143233_fi_osobni_vra