Zdaňování převodu pozemků daní z přidané hodnoty od 1. 1. 2014

Srovnejme proto nejprve podmínky roku 2013 a roku 2014. Rok 2013 Podle § 56 odst. 2 zákona o DPH v platném znění má převod pozemků dvojí režim: 1. převod stavebních pozemků se zdaňuje základní sazbou daně (21 %), 2. převod ostatních pozemků je osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně u souvisejících vstupů. Zákon definuje pro své potřeby stavební pozemek jako nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení podle stavebního zákona nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Přitom nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc ve smyslu občanského zákoníku (nemovitá nebo movitá stavba). Přesný text tohoto ustanovení je uveden níže a srovnán s úpravou pro rok 2014. Rok 2014 Zákon o DPH rozšiřuje výčet nemovitých věcí ve smyslu nového občanského zákoníku. Pod tzv. vybrané nemovité věci podle § 56 zákona patří pozemky, práva stavby, stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě a jednotky (tzv. staré i nové). Pro nás je důležitý odstavec 2 a 3 v § 56. Podle odstavce 2 od DPH je osvobozeno (osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně na vstupu) dodání vybrané nemovité věci, která a) je pozemkem, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, a současně b) není pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba. Osvobození se podle tohoto ustanovení nevztahuje na: a) pozemky nezastavěné určené k zastavění nemovitou stavbou (jako dosud), b) pozemky zastavěné nemovitou stavbou nebo pozemky s inženýrskou sítí (vodovodní, kanalizační, elektro, plyn, telekomunikační sítě) – u těch budeme posuzovat osvobození podle pravidla pro převod staveb. Podle § 56 odst. 3 je dodání vybrané nemovité věci jiné než v odstavci 2 – pozemku zastavěného nemovitou stavbou nebo s inženýrskou sítí - osvobozeno od daně po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu stavby na pozemku nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby na pozemku, a to k tomu dni, který nastane dříve. Stále platí, že plátce se může rozhodnout, že i po uplynutí lhůty 5 let uplatní daň – u pozemku 21 %. Lhůta tříletá, která se týká staveb nabytých plátcem do konce roku 2012, se týká pouze staveb! Rekapitulace Zatímco do roku 2013 jsme prováděli test na to, zda pozemek je nebo není stavebním pozemkem, od roku 2014 bude test ve dvou krocích: 1. Je pozemek nezastavěný a) a je určený k zastavění nemovitou stavbou podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby? Pokud ano, převod se bude zdaňovat 21 %. b) a není určený k zastavění (louka, zahrada apod.)? Převod bude osvobozen od daně. 2. Je-li na pozemku zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, je nutné testovat, jestli uplynulo 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu stavby na pozemku nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby na pozemku, a to k tomu dni, který nastane dříve. Pokud doba 5 let a) neuplynula, je převod pozemku zdanitelným plněním se základní sazbou daně 21 %. b) uplynula, jedná se o osvobozený převod pozemku. Převod stavby se řeší nezávisle na uplynutí příslušné lhůty 5 let, resp. 3 roky u staveb nabytých plátcem do 31. 12. 2012. Pro úplnost si srovnejme text příslušné části § 56 zákona o DPH účinný v roce 2013 a od roku 2014: Úprava 2013: § 56 Převod a nájem pozemků, staveb, bytů a nebytových prostor, nájem dalších zařízení (2) Převod pozemků je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků. Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc. Úprava 2014: § 56 Dodání vybraných nemovitých věcí (1) Dodáním vybrané nemovité věci se pro účely osvobození od daně rozumí dodání a) pozemku, b) práva stavby, c) stavby, d) podzemní stavby se samostatným účelovým určením, e) inženýrské sítě, f) jednotky. (2) Od daně je osvobozeno dodání vybrané nemovité věci, která a) je pozemkem, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, a  b) není pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba. (3) Dodání vybrané nemovité věci jiné než v odstavci 2 je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve. (4) Plátce se může rozhodnout, že i po uplynutí lhůty podle odstavce 3 uplatní daň. Pokud plátce přijal před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které mu nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.